Doluluk Oranı, ADR ve RevPAR Nedir? Otelde Gelir Metrikleri Rehberi

Bir otelin “iyi gitmesi” ne demektir? Odaların dolu olması mı, gecelik fiyatın yüksek olması mı? İkisi de eksik bir cevaptır. Gelir yönetiminin dili olan üç metrik — doluluk oranı, ADR ve RevPAR — bu soruyu sayılarla yanıtlamamıza yardım eder.

Bu rehberde her metriğin ne anlama geldiğini, nasıl hesaplandığını, üçünü birlikte nasıl okuyacağınızı ve en sık yapılan hataları örneklerle anlatıyoruz.

Doluluk oranı nedir?

Doluluk oranı, belirli bir dönemde satılan oda gecelerinin, aynı dönemde satışa açık toplam oda gecelerine oranıdır.

Doluluk oranı = Satılan oda geceleri ÷ Mevcut oda geceleri × 100

Örnek: 30 odalı bir otelde 30 günlük bir ayda mevcut oda gecesi 30 × 30 = 900’dür. Ay boyunca 612 oda gecesi satıldıysa doluluk oranı 612 ÷ 900 = %68’dir.

ADR (ortalama gecelik fiyat) nedir?

ADR, Average Daily Rate’in kısaltmasıdır: satılan oda gecesi başına ortalama oda gelirini gösterir. Doluluğun aksine ADR yalnızca satılan odaları dikkate alır.

ADR = Oda geliri ÷ Satılan oda geceleri

Aynı örnekte oda geliri 2.142.000 ₺ ise ADR = 2.142.000 ÷ 612 = 3.500 ₺’dir.

ADR’yi hesaplarken hangi gelirin dahil edildiği önemlidir: KDV dahil mi hariç mi, kahvaltı ya da yarım pansiyon bedeli oda gelirinde mi sayılıyor, kanal komisyonları düşülüyor mu? Hangi tanımı seçerseniz seçin, tutarlı olun.

RevPAR nedir?

RevPAR, Revenue Per Available Room’un kısaltmasıdır: satışa açık oda başına düşen gelir. Doluluk ile fiyatı tek bir sayıda birleştirdiği için en çok başvurulan performans göstergelerinden biridir.

RevPAR = Oda geliri ÷ Mevcut oda geceleri = Doluluk oranı × ADR

Örnekte RevPAR = 2.142.000 ÷ 900 = 2.380 ₺’dir. Aynı sonuca %68 × 3.500 ₺ = 2.380 ₺ hesabıyla da ulaşırsınız.

Üç metriği birlikte okumak

Her metrik tek başına yanıltıcı olabilir. Yüksek doluluk indirimli satışla elde edilmiş olabilir; yüksek ADR, boş kalan odaların bedelini gizleyebilir. İkisini birleştiren RevPAR, hangi dengenin daha kazançlı olduğunu gösterir.

Senaryo B’de odaların daha azı dolu olmasına rağmen oda başına gelir daha yüksektir. Üstelik daha az oda satıldığı için temizlik, enerji ve personel maliyeti de genellikle daha düşüktür. Bu yüzden yalnızca doluluğu hedeflemek kârlılığı gözden kaçırmanıza yol açabilir.

En sık yapılan beş hata

• Dönemleri karıştırmak. Aylık doluluğu haftalık ADR ile ya da farklı uzunluktaki dönemleri karşılaştırmak yanıltıcıdır.
• KDV ve komisyon tutarsızlığı. Bir raporda KDV dahil, diğerinde hariç gelir kullanmak ADR’yi bozar.
• Ücretsiz ve ev kullanımı geceleri hesaba katmamak. Gelir getirmeyen geceleri satılan oda sayısına katmak ADR’yi düşürür; katmamak doluluğu düşük gösterir. Karar verin ve yazın.
• Hizmet dışı odalar konusunda kural değiştirmek. Karşılaştırılabilirlik bozulur.
• Yalnızca ortalamaya bakmak. Hafta içi ile hafta sonu, kanal ve oda tipi ayrı okunmadan ortalamalar önemli farkları gizler.

Metrikleri nasıl takip etmelisiniz?

• Günlük: bugünkü doluluk ve önümüzdeki 7–14 günün doluluğu; talebi erken görmenizi sağlar.
• Haftalık: ADR ve RevPAR eğilimi; geçen hafta ve geçen yılın aynı haftasıyla karşılaştırma.
• Aylık: kanal ve oda tipi kırılımı; iptal ve no-show oranları.

Metrikler karar vermek içindir: doluluk beklenenin altındaysa fiyat ya da promosyon, beklenenin üstündeyse fiyat artışı ya da minimum konaklama kuralı düşünülebilir. Dinamik fiyatlandırma rehberimiz bu kararları kurala nasıl bağlayabileceğinizi anlatıyor.

Kontuar’da bu metrikler nerede?

Kontuar’ın genel bakış panosu bugünkü doluluğu, aylık tahsilatı, ADR’yi ve RevPAR’ı bir arada gösterir. Raporlar ekranında 7, 30 ve 90 günlük dönemleri ya da özel bir tarih aralığını seçer, kanal performansını ve oda tipi kırılımını incelersiniz; iptal ve no-show sayıları da aynı satırdadır.

#ADR#RevPAR#doluluk oranı#gelir yönetimi